Energy Efficiency of the Housing Stock: Are potential savings overrated?
Claus Michelsen, S. Müller-Michelsen
Wirtschaft im Wandel,
No. 9,
2010
Abstract
Ein zentrales Element der europäischen Klimaschutzpolitik ist die Reduktion des Energieverbrauchs privater Haushalte. Im Fokus stehen dabei Wohnimmobilien, insbesondere im Mehrfamilienhausbestand. Die Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009) fordert deshalb eine deutliche Reduktion des Energiebedarfs bei Sanierungen bzw. beim Neubau von Wohnimmobilien. Allerdings sind diese Vorgaben weitgehend undifferenziert, was Alter und Art einer Immobilie sowie die
Marktbedingungen betrifft, unter denen errichtet oder saniert wird. Der vorliegende Artikel zeigt auf Grundlage eines umfangreichen Datensatzes des Energiedienstleisters ista Deutschland GmbH, dass die Energiekennwerte von Mehrfamilienhäusern abhängig vom Jahr ihrer Errichtung sowohl im sanierten
als auch im unsanierten Zustand deutlich variieren. Die Daten zeigen zudem, dass die allgemein angenommenen Einsparpotenziale, die sich vor allem am technisch Machbaren orientieren, die Realität erheblich überschätzen. So sind die tatsächlichen Verbräuche in unsanierten Immobilien und die unter Marktbedingungen realisierten Energieeinsparungen nach einer Sanierung teilweise
deutlich geringer als bisher angenommen. Eine bautechnische und architektonische Betrachtung legt die Vermutung nahe, dass unterschiedliche
Sanierungskostenverläufe und die Bestandseigenschaften des Altbaus zu den beobachtbaren Differenzen beitragen. Im Ergebnis sprechen die hier präsentierten Zahlen für eine differenziertere Strategie, die sowohl die Belange der Wirtschaftlichkeit von Sanierungen, als auch die Belange des Klimaschutzes und Städtebaus berücksichtigt. Konkret bedeutet dies, dass sich die spezifischen
Eigenschaften von Immobilien auch in den rechtlichen Vorgaben und der Förderpolitik niederschlagen sollten, um Investitionsanreize auch tatsächlich
zu setzen.
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Real Estate Prices and Bank Stability
Michael Koetter, Tigran Poghosyan
Journal of Banking and Finance,
No. 34,
2010
Abstract
Real estate prices can deviate from their fundamental value due to rigid supply, heterogeneity in quality, and various market imperfections, which have two contrasting effects on bank stability. Higher prices increase the value of collateral and net wealth of borrowers and thus reduce the likelihood of credit defaults. In contrast, persistent deviations from fundamentals may foster the adverse selection of increasingly risky creditors by banks seeking to expand their loan portfolios, which increases bank distress probabilities. We test these hypotheses using unique data on real estate markets and banks in Germany. House price deviations contribute to bank instability, but nominal house price developments do not. This finding corroborates the importance of deviations from the fundamental value of real estate, rather than just price levels or changes alone, when assessing bank stability.
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What Happened to the East German Housing Market? A Historical Perspective on the Role of Public Funding
Claus Michelsen, Dominik Weiß
Post-Communist Economies,
2010
Abstract
The paper analyses the development of the East German housing market after the reunification of the former German Democratic Republic and the Federal Republic of Germany in 1990. We analyse the dynamics of the East German housing market within the framework of the well-known stock-flow model, proposed by DiPasquale and Wheaton. We show that the today observable disequilibrium to a large extend is caused by post-unification housing policy and its strong fiscal incentives to invest into the housing stock. Moreover, in line with the stylized empirical facts, we show that ‘hidden reserves’ of the housing market were reactivated since the economy of East Germany became market organized. Since initial undersupply was overcome faster than politicians expected, the implemented fiscal stimuli were too strong. In contrast to the widespread opinion that outward migration caused the observable vacancies, this paper shows that not weakness of demand but supply side policies caused the observable disequilibrium.
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Bank Credit Standards, Demand, Pro-cyclicality and the Business Cycle: A Comment
Á. Maddaloni, J. L. Peydró Alcalde, J. Suárez, Reint E. Gropp
Moneda y crédito,
No. 230,
2010
Abstract
We analyze the determinants fo standards and demand for loans to firms and house-holds over the last business cycle using the comprehensive and confidential Bank Lending Survery from the Euro area. There is significant variation of standards and demand over the cycle. Standards for business loans vary more during the business cycle than the lending standards for households, whereas credit demand from households varies more than demand from firms. Lending standards vary mainly due to charges in perception of borrower risk, bank balance sheet positions and competitive pressures. In particular, we find that higher GDP growth softens lending standards for all loans, i. e. lending standards are pro-cyclical. However, we also find pro-cyclicality in credit demand.
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What Happened to the East German Housing Market? – A Historical Perspective on the Role of Public Funding –
Claus Michelsen, Dominik Weiß
IWH Discussion Papers,
No. 20,
2009
Abstract
The paper analyses the development of the East German housing market after the reunification of the former German Democratic Republic and the Federal Republic of Germany in 1990. We analyse the dynamics of the East German housing market within the framework of the well-known stock-flow model, proposed by DiPasquale and Wheaton. We show that the today observable disequilibrium to a large extend is caused by post-unification housing policy and its strong fiscal incentives to invest into the housing stock. Moreover, in line with the stylized empirical facts, we show that ‘hidden reserves’ of the housing market were reactivated since the economy of East Germany became market organized. Since initial undersupply was overcome faster than politicians expected, the implemented fiscal stimuli were too strong. In contrast to the widespread opinion that outward migration caused the observable vacancies, this paper shows that not weakness of demand but supply side policies caused the observable disequilibrium.
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Keeping the Bubble Alive! The Effects of Urban Renewal and Demolition Subsidies in the East German Housing Market
Dominik Weiß
IWH Discussion Papers,
No. 11,
2009
Abstract
German urban renewal programs are favoring the cities in the Eastern part since the re-unification in 1990. This was accompanied additionally by attractive tax incentives, designed as an accelerated declining balance method of depreciation for housing investments during the late 1990s. The accumulated needs for comfortable housing after 40 years of a disastrous housing policy of the GDR era were generally accepted as justification for the subvention policy. But various subsidies and tax incentives caused a construction boom, false allocations, and a price bubble in Eastern Germany. After recognizing that the expansion of housing supply was not in line with the demographic development and that high vacancy rates were jeopardizing housing companies and their financial backers, policy changed in 2001. Up to now, the government provides demolition grants to reduce the vast oversupply. By means of a real option approach, it is ex-plained how different available forms of subsidies and economic incentives for landlords lift real estate values. The option value representing growth expectations and opportunities is calculated as an observable market value less an estimated fundamental value. Empirical results disclose higher option premiums for cities in Eastern Germany and a strong correlation of the option premium with urban renewal spending.
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Public Housing and the Fear of Private Equity – Assessing Social Impacts
Dominik Weiß
Wirtschaft im Wandel,
No. 12,
2008
Abstract
Der Beitrag untersucht die Auswirkungen der aus sozialen Gründen stark kritisierten Verkäufe kommunaler Wohnungen an private Investoren. DieAuswertung des Sozio-oekonomischen Panels von 1999 bis 2006 lässt keine gravierenden Auswirkungen der Privatisierung kommunaler Mietwohnungen auf die betroffenen Haushalte erkennen. Sie liefert insofern keine empirischen Argumente für die öffentlich geführte Kritik am Verkauf kommunaler Wohnungen. Die wesentlichen Ergebnisse aus dieser Stichprobe deuten auf moderate Mietsteigerungen und überdurchschnittliche Investitionstätigkeit nach der Privatisierung hin. Allerdings ist die Gesamtkostenbelastung für die Wohnung nach subjektiver Einschätzung der Haushalte bei den privatisierten Wohnungen angestiegen. Ein möglicher Grund für diese Entwicklung könnte die geringere Mobilität der Bewohner von kommunalen Wohnungen sein.
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Rents and Quality of Life in Eastern Germany
Dominik Weiß
IWH Discussion Papers,
No. 12,
2008
Abstract
Das Mietniveau zwischen Westdeutschland und Ostdeutschland unterscheidet sich im Durchschnitt um weniger als einen Euro. Dieser geringe Unterschied ist angesichts der wirtschaftlichen Schwäche und der hohen Leerstandsrate in Ostdeutschland erklärungsbedürftig.
An einem Sample deutscher Kommunen wird mit einem hedonischen Regressionsmodell der Einfluss lokaler Ausstattungsmerkmale auf die Mietpreise verschiedener Marktsegmente untersucht. Als erklärende Variablen werden demografische, wohnungsmarktbezogene und ökonomisch-raumstrukturelle Merkmale verwendet. Dabei werden im Modell Thesen über höhere Mietpreise berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der transformationsbedingten Anpassung des ostdeutschen Wohnungsmarktes in den 1990er zu sehen sind. Ein zentrales Modellergebnis ist der Hinweis darauf, dass die Bestandssegmente in Ostdeutschland relativ zur Lebensqualität der Stadt überhöhte Mietniveaus aufweisen. Eine genauere Untersuchung der Gründe für diesen Mietpreisaufschlang sind wünschenswert, da weitere Abwanderung aus Ostdeutschland die regionalwirtschaftliche Folge einer zu hohen Miete sein könnte.
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Real Options of Private House Owners in the East German Housing Market – How Demolition Subsidies Affect Investment Prospects for Private House Owners
Dominik Weiß
Wirtschaft im Wandel,
No. 6,
2008
Abstract
Die Subventionen im „Stadtumbau Ost“ erreichen vor allem kommunale und genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften, während die Instrumente auf private Eigentümer, die vor allem in innenstadtnahen und altbaugeprägten Quartieren Bestände halten, kaum zugeschnitten sind. Impulse für die Investitionstätigkeit dieser Gruppe werden eher von indirekten Effekten der Subventionen für Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen erwartet. Doch die Weiterentwicklung der innerstädtischen Wohnungsbestände stagniert. Der Beitrag erklärt mit einem optionstheoretischen Ansatz die Entscheidungen und das Investitionsverhalten privater Eigentümer. Die detaillierte Betrachtung ausgewählter realistischer Handlungsalternativen zeigt, dass Investitionen heute aktuell unterbleiben, weil höhere Gewinne erst für die Zukunft erwartet werden. Die Maßnahmen im Stadtumbau führen selbst zu diesen größtenteils unrealistischen Erwartungen. Konsequenz dieser Überlegungen für die Stadtentwicklungspolitik ist, dass für die derzeit von hohem Leerstand betroffenen Grundstücke verbindliche Konzepte vorgeschlagen werden sollten, die nachfragegerecht und der Marktsituation angepasst sind. Diese Entwicklungsperspektive könnte durch eine Umwandlung der Rückbausubvention in eine Investitionszulage gefördert werden.
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Apartment House Prices and the Macroeconomy
Oliver Holtemöller
Proceedings of the EcoMod International Conference on Regional and Urban Modelling (CD-ROM),
2006
Abstract
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